พนักงาน Dann Zinke ทำงานบนจักรยานที่ Recovery Bike Shop เจ้าของร้านซื้ออาคารของพวกเขาที่ Central Avenue โดยได้รับความช่วยเหลือจาก Northeast Investment Cooperative (NEIC)

ในขณะที่ค่าเช่าเพิ่มขึ้นและธุรกิจอิสระในมินนีแอโพลิสสูญเสียสัญญาเช่าไปยังเครือข่ายขนาดใหญ่ระดับประเทศ สหกรณ์รายแรกที่ไม่เหมือนใครพบวิธีแก้ปัญหา

หลังจากหลายปีของการผลิตเบียร์ที่บ้าน Evan Sallee และหุ้นส่วนของเขาที่ Fair State Brewing สหกรณ์เบียร์แห่งแรกของมินนิโซตาที่ผู้บริโภคเป็นเจ้าของก็พร้อมที่จะเปิดร้านเหล้าในมินนิอาโปลิสในที่สุด พวกเขาต้องการจุดที่สามารถรองรับการผลิตเบียร์ได้ โดยมีหน้าร้านที่เชิญชวนผู้คนออกไปนอกถนน การรวมกันนั้นหายากจนกระทั่งพวกเขามองไปที่พื้นที่บน Central Avenue ในย่านตะวันออกเฉียงเหนือของเมือง

ตอนแรกพวกเขาคิดว่ามันจะไม่ทำงาน พื้นไม้ไม่รองรับเครื่องจักรกลหนัก และห้องด้านหลังก็ต้องการการซ่อมแซมอย่างมาก จากประสบการณ์ของพวกเขา ปัญหาเช่นนี้คือตัวทำลายข้อตกลง แต่ที่นี่ เจ้าของบ้านได้ให้ความสำคัญกับการเช่าแก่ผู้ประกอบการในท้องถิ่นและจะจ่ายค่าปรับปรุงที่จำเป็น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะพวกเขาต้องการดื่มที่นั่นด้วยตัวเอง “เป้าหมายทั้งหมดของเราในการสร้างคือการทำให้เป็นศูนย์กลางสำหรับชุมชนที่จะมารวมตัวกัน สาลี่กล่าว

อาคารนี้ไม่ได้ถูกครอบครองโดยเจ้าของบ้านที่ขาดงานหรือนักพัฒนาที่อยู่ห่างไกล แต่โดยคนในท้องถิ่นประมาณ 200 คนซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินร่วมกัน พวกเขาเป็นส่วนหนึ่งของสหกรณ์การลงทุนภาคตะวันออกเฉียงเหนือ (NEIC) ซึ่งเป็นสหกรณ์แห่งแรกในสหรัฐอเมริกาที่รวบรวมเงินของสมาชิกเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ พวกเขาแบ่งปันผลกำไร การตัดสินใจ และผลตอบแทนของชุมชนจากการมีร้านค้าในท้องถิ่นที่พวกเขาต้องการในบริเวณใกล้เคียง

ทั่วประเทศ มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มสูงขึ้นด้วยความสนใจในการใช้ชีวิตในเมืองอีกครั้ง ซึ่งเป็นแนวโน้มที่สร้างตลาดใหม่ที่ร่ำรวยสำหรับนักพัฒนา เมื่อต้นทุนการเช่าสูงขึ้น ธุรกิจในท้องถิ่นมักถูกปิดตัวลงและผู้อยู่อาศัยที่หยั่งรากลึกต้องพลัดถิ่น ผลประกอบการที่ได้เปลี่ยนลักษณะของย่านต่างๆ

เพื่อนผู้ก่อตั้ง NEIC ไม่อยากให้เกิดขึ้นในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ แม้ว่าในตอนแรกพวกเขาจะกังวลเกี่ยวกับอาคารที่ว่างและอาคารที่ไม่ได้ใช้ในละแวกบ้าน พวกเขายังรู้ด้วยว่านักพัฒนารายใหญ่จะติดตามความสนใจด้านที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นในพื้นที่อย่างใกล้ชิด หากการควบคุมทรัพย์สินในท้องถิ่นสามารถช่วยสนับสนุนธุรกิจอิสระได้ พวกเขาสงสัยว่าอาจมีวิธีที่จะเป็นเจ้าของร่วมกันได้

จุดหมายปลายทางเก่าแก่สำหรับผู้อพยพชนชั้นแรงงาน ภาคตะวันออกเฉียงเหนือยังคงมีโบสถ์อีสเทิร์นออร์ทอดอกซ์และโรงเก็บเมล็ดพืชขนาดใหญ่ซึ่งครั้งหนึ่งเคยขับเคลื่อนอุตสาหกรรมของเมือง หลายคนที่เติบโตที่นี่ยังคงอาศัยอยู่ที่นี่ Seth Stattmiller เจ้าของร้าน Recovery Bike Shop กล่าวว่า "มีความรู้สึกของสถานที่มากขึ้น" โดยเปรียบเทียบกับย่านที่ร้านค้าเดิมของเขาตั้งอยู่ “ผู้คนมาที่นี่เพื่อชีวิตของพวกเขา”

ในเมืองมินนิอาโปลิส เช่นเดียวกับหลายๆ เมืองทั่วประเทศ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นหมายความว่าร้านค้าอิสระค่อยๆ ถูกแทนที่ด้วยสาขาของธนาคาร ร้านค้าปลีกโทรศัพท์ และร้านอาหารหรู จากปี 2014 ถึงปี 2016 ค่าเช่าเชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้นร้อยละ 8 ซึ่งมากกว่าอัตราเงินเฟ้อถึงสี่เท่า

ตามรายงานของสถาบันเพื่อการพึ่งพาตนเองในท้องถิ่น (ILSR) ซึ่งเป็นหน่วยงานด้านความคิดในมินนิอาโปลิส ทั่วประเทศ การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่เกิดจากการเก็งกำไรนั้นแซงหน้าความสามารถของธุรกิจขนาดเล็กในการทำกำไรจากยอดขายที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก ผลที่ได้คือธุรกิจจำนวนมากสูญเสียสัญญาเช่าไปยังเครือข่ายระดับชาติขนาดใหญ่ ซึ่งแบรนด์ของพวกเขาทำให้พวกเขามีอำนาจในการเจรจาค่าเช่า

“บ่อยครั้งที่เราเห็นก็คือธุรกิจในท้องถิ่นและผู้คนกำลังนำย่านชุมชนกลับมา และจากนั้นมูลค่าที่สร้างขึ้นโดยพวกเขาโดยรวมก็กำลังถูกดูดกลืนโดยนักลงทุนจำนวนเล็กน้อยที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในละแวกนั้น” กล่าว Stacy Mitchell ผู้อำนวยการร่วมของ ILSR ชี้ไปที่ "การสูญเสียการควบคุม" ที่ชาวอเมริกันจำนวนมากรู้สึกเหนือราคาที่ลดต่ำลงของเพื่อนบ้านและความรู้สึกเดียวกันที่เพิ่มขึ้น “การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นวิธีที่ดีที่สุดในการป้องกันไม่ให้ถูกบังคับจากอำนาจเหล่านั้น”

ก่อนที่ NEIC จะก่อตั้งกลุ่มขึ้นมา กลุ่มที่อยู่เบื้องหลัง ซึ่งบางคนรู้จักกันผ่านสหกรณ์อาหารในท้องถิ่น ต้องการตั้งหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่จะเกิดเหตุการณ์นี้ขึ้นในละแวกบ้านของพวกเขา สมาชิกคณะกรรมการ Leslie Watson หนึ่งในสถาปนิกของสหกรณ์กล่าวว่าพวกเขาจะโต้เถียงกันเมื่อพวกเขาพบกันในชั้นเรียนและการประชุมในละแวกใกล้เคียง: จะเกิดอะไรขึ้นถ้าพวกเขามุ่งหน้าไปสู่ต้นทุนที่สูงขึ้นด้วยการซื้อบ้านด้วยกัน หรืออาจจะเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์? แล้วถ้าพวกเขาทำในฐานะสหกรณ์อย่างเป็นทางการล่ะ?

ในช่วงปลายปี 2011 พวกเขาตัดสินใจเลือกรูปแบบการลงทุนที่ไม่มีที่อื่นในประเทศ (กลุ่มอื่นได้เริ่มต้นสหกรณ์ที่คล้ายกันโดยอิสระในอัลเบอร์ตา แคนาดา) สมาชิกทั้ง 39 คนลงทุนอย่างน้อย 1,000 ดอลลาร์ต่อคน โดยใช้ความเชี่ยวชาญในสหกรณ์ กฎหมาย การเงิน และสาขาวิชาอื่นๆ เพื่อพัฒนา ในการประชุมในชุมชน สมาชิกได้รู้จักกับผู้อาศัยมานานซึ่งจำบริเวณนั้นว่าเป็นทางเดินช้อปปิ้งที่ครั้งหนึ่งเคยคึกคักและผู้อยู่อาศัยใหม่ที่เพิ่งเข้ามาตั้งรกราก พวกเขาแสดงภาพอาคารที่ไม่ได้ใช้งานเพื่อขายและถามผู้อยู่อาศัยว่าพวกเขาต้องการเห็นธุรกิจประเภทใดที่นั่น . วัตสันจำได้ว่าสมาชิกคนหนึ่งระบุถึงศักยภาพของเซ็นทรัลอเวนิวว่าเป็น “รอยยิ้มที่สวยงามที่ฟันหายไปเพียงไม่กี่ซี่” แจ็กกี้ ฟรานซิส สมาชิกคณะกรรมการและจัสติน สามีของเธอ ลงทุนเงินออมทั้งหมด 2,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ เพื่อเป็นสมาชิกหลังจากเข้าร่วมการประชุมชุมชน

ภายในสิ้นปี 2011 สมาชิก 90 คนมุ่งมั่นที่จะซื้ออาคารแรกของ NEIC Stattmiller จำอาคารต่างๆ ได้ว่าเป็นอาคารที่ดูน่าเกลียดน่ากลัวด้วยสีเหลืองที่ลอกออกและห้องน้ำที่ทรุดโทรมเพียงห้องเดียวในห้องใต้ดินห้องหนึ่ง “พวกเขาต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่น่าเกลียดที่สุดใน Central [Avenue] และทำอะไรกับมัน” เขากล่าว ในฐานะสหกรณ์ พวกเขาระดมเงิน 80,000 ดอลลาร์เพื่อซื้ออาคารว่างสองหลัง

ในปี 2014 เมื่อ NEIC มีสมาชิกประมาณ 200 คน ธุรกิจสามแห่งเปิดขึ้น โดยมีพนักงาน 25 คนระหว่างพวกเขา: Recovery Bike Shop ซึ่งซื้ออาคารหลังหนึ่งด้วยความช่วยเหลือจาก NEIC และผู้เช่า Fair State Brewing และร้านเบเกอรี่ Aki's BreadHaus แนวคิดก็คือเมื่อคนในท้องถิ่นตัดสินใจร่วมกันในระยะยาวเกี่ยวกับสถานที่ที่พวกเขาอาศัยอยู่ ละแวกบ้านจะเจริญรุ่งเรือง

NEIC นั้นสามารถให้เงินสนับสนุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งสะท้อนถึงระบบรากที่ร่วมมือกันอย่างลึกซึ้งของมินนิโซตา ซึ่งย้อนเวลากลับไปกว่า 100 ปีให้กับสหกรณ์ที่เป็นเจ้าของโดยผู้ผลิตที่ลงทุนด้วยกันในลิฟต์เมล็ดพืช จากนั้นใช้การเชื่อมโยงเหล่านั้นเพื่อสร้างสหกรณ์ของผู้ขายจำนวนมาก เช่น Land O' Lakes ด้วยจำนวนมากกว่า 800 แห่ง มินนิโซตามีจำนวน co-ops มากที่สุดในประเทศ ซึ่งรวมถึงบริษัทที่ติดอันดับ Fortune 500

สิ่งนี้ทำให้มินนิโซตามีสภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบที่ผ่อนคลายสำหรับสหกรณ์ แม้ว่ากฎหมายหลักทรัพย์ที่ออกแบบมาเพื่อปกป้องนักลงทุนรายย่อยโดยตรงจะจำกัดจำนวนเงินที่สามารถลงทุนในธุรกิจได้ แต่มินนิโซตายกเว้นการลงทุนในสหกรณ์ ซึ่งอนุญาตให้ NEIC ระดมทุนที่จำเป็นจากสมาชิกที่บริจาคเงินมากกว่า 1,000 ดอลลาร์ มีรัฐเพียงครึ่งเดียวเท่านั้นที่อนุญาตการยกเว้นนี้ และส่วนใหญ่จำกัดจำนวนเงินที่สามารถลงทุนได้

ในขณะที่ NEIC ได้รับความสนใจอย่างล้นหลามในโมเดลที่มันเป็นผู้บุกเบิก สมาชิกคณะกรรมการกล่าวว่าพวกเขาเคยมีคำถามจากกลุ่มต่างๆ ประมาณ 70 กลุ่มทั่วประเทศ การปรับตัวในที่อื่นๆ จำเป็นต้องมีการแฮ็กโมเดลเพื่อให้เหมาะกับความต้องการในท้องถิ่น

ใช่! อินโฟกราฟิก

David Glick อยู่ในคณะกรรมการกำกับของ NYC Real Estate Investment Cooperative (NYC REIC) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีต้นกำเนิดในบรูคลินซึ่งมีสมาชิกมากกว่า 400 คน โดยได้รับแรงบันดาลใจจาก NEIC “ผู้คนต่างพูดถึงความต้องการสิ่งนี้ แต่เราไม่มีชื่อจริงๆ” เขากล่าว

ผู้คนในเครือข่ายของ Glick เริ่มส่ง YES! บทความเกี่ยวกับความสำเร็จของ NEIC และการสนทนากลุ่มบน Facebook นำไปสู่การประชุมครั้งแรกซึ่งมีผู้เข้าร่วม 350 คน ขณะที่กลุ่มนิวยอร์กเริ่มสำรวจว่าโมเดลดังกล่าวจะมีหน้าตาเป็นอย่างไรในสถานที่ที่มีภูมิทัศน์ด้านกฎหมายและอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันมาก พวกเขาส่งสมาชิกคนหนึ่งไปที่มินนิอาโปลิสเพื่อเรียนรู้เกี่ยวกับแบบจำลองของ NEIC จากนั้นพวกเขาก็ต้องด้นสด

การทำงานกับประชากรจำนวนมากขึ้นมากในพื้นที่ที่การซื้ออสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินไปได้หลายล้านคน พวกเขาเริ่มสร้างข้อบังคับที่แตกต่างจากของ NEIC ในขณะที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือของมินนิอาโปลิสกำลังทำงานอยู่ในพื้นที่ที่ใกล้จะถึงจุดสูงสุด การกระจัดในบรู๊คลินนั้นเต็มเปี่ยมมานานแล้ว สิ่งที่กลิคเรียกว่า "การพัฒนาแบบแยกส่วนบนสเตียรอยด์"

เพื่อดึงดูดสมาชิกภาพในวงกว้างและหลากหลายมากขึ้น NYC REIC ได้กำหนดค่าธรรมเนียมการเป็นสมาชิกไว้ที่ 10 ดอลลาร์ ซึ่งผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ข้อบังคับซึ่งกำลังเขียนอยู่ในขณะนี้ มีจุดมุ่งหมายเพื่อการมีส่วนร่วมในระบอบประชาธิปไตยอย่างเต็มรูปแบบ: สมาชิกจะลงคะแนนเสียงไม่เพียงแต่กับสมาชิกในคณะกรรมการ เช่นเดียวกับที่ NEIC แต่ยังรวมถึงการตัดสินใจลงทุนด้วย Glick กล่าวว่ากลุ่มนี้คาดว่าจะเป็นกระบวนการที่ยาวนานกว่ามากในนิวยอร์ก ซึ่งต้องควบคุมข้อจำกัดด้านการเงินที่แตกต่างกันและการเป็นสมาชิกที่ยังไม่รู้จักกันเหมือนที่เพื่อนบ้านในภาคตะวันออกเฉียงเหนือทำ

ความหลากหลายและการเป็นตัวแทนเป็นหนึ่งในความท้าทายที่ NEIC ได้ระบุ $1,000 เป็นราคาที่สูงสำหรับหลายๆ คนในละแวกนั้น และสมาชิกในคณะกรรมการบอกว่าพวกเขาพูดคุยกันบ่อยๆ หากสมาชิกภาพไม่หลากหลายเท่าเพื่อนบ้าน พวกเขาสงสัยว่ากลุ่มที่มีเป้าหมายคือการตัดสินใจในท้องถิ่นหมายความว่าอย่างไร

นี่เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับพื้นที่ใกล้เคียงที่เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกับภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีเพียงอาคารเดียวที่เป็นเจ้าของร่วมกัน และยิ่งมีความสนใจในพื้นที่มากเท่าใด นักพัฒนาแบบดั้งเดิมก็ยิ่งน่าดึงดูดมากขึ้นเท่านั้น

“เราต้องการที่จะปรับปรุงสิ่งที่มีอยู่แล้ว ไม่ใช่ผลักไสผู้คนออกไป” สมาชิกคณะกรรมการ Colleen O'Connor กล่าวเกี่ยวกับโอกาสที่การส่งเสริมเศรษฐกิจในละแวกใกล้เคียงสามารถขับเคลื่อนการแบ่งพื้นที่ได้

สำหรับ Kevin Reich สมาชิกสภาเทศบาลเมืองมินนิอาโปลิส แนวคิดนี้เป็น "ตัวเปลี่ยนเกม" แม้กระทั่งในมินนิอาโปลิสที่อุดมด้วยสหกรณ์ ซึ่งมีอิทธิพลต่อการสนับสนุนสหกรณ์ของเมือง เมืองได้จัดสรรเงินทุนสำหรับการจัดหาเงินทุนให้กับสหกรณ์แล้ว แต่ “การมีสหกรณ์ที่สามารถสนับสนุนธุรกิจสหกรณ์อื่น ๆ ได้นั้นเป็นเรื่องที่น่าสนใจสำหรับเรา” Reich กล่าว

Reich ซึ่งอาศัยอยู่ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือตั้งแต่วัยรุ่นและช่วยเปิดสหกรณ์ด้านอาหาร กล่าวว่าพลังงานใหม่นี้มีอิทธิพลต่อเมืองในปีนี้ในการเปิดโครงการที่จะให้ทุนในการสรรหาและฝึกอบรมสหกรณ์ใหม่ ขณะนี้อยู่ในระยะแรก—การให้ความรู้ผู้ประกอบการรายใหม่เกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการเป็นสหกรณ์—เมืองมีแผนจะเริ่มกลุ่มฝึกอบรม co-op ครั้งแรกในปีหน้า

“เมื่อคุณเข้าสู่ส่วนสำคัญของระบบตลาดเสรี หากคุณไม่ได้เป็นเจ้าของระบบ คุณก็ไม่จำเป็นต้องพูดอะไร” Reich กล่าว “คุณต้องเป็นนักลงทุนที่บอกว่าเราให้ความสำคัญ”

จนถึงตอนนี้ ผลกำไรของชุมชนเป็นผลตอบแทนที่ใหญ่ที่สุดสำหรับนักลงทุน NEIC ในปี 2015 สหกรณ์ได้จ่ายผลตอบแทนครั้งแรกจากการจัดสรรเครดิตเงินทุนเพียง 4 เปอร์เซ็นต์สำหรับการลงทุนขั้นพื้นฐาน 1,000 ดอลลาร์และน้อยกว่าสำหรับหุ้นขนาดใหญ่ การจ่ายเงินปันผลดังกล่าวนั้นเล็กน้อยและไม่รับประกัน แสดงว่าผลประโยชน์ที่แท้จริงของนักลงทุนอยู่ที่ชีวิตระยะยาวของพื้นที่ใกล้เคียง

ฤดูใบไม้ร่วงนี้ NEIC วางแผนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แห่งที่สองที่อยู่ห่างออกไปสองไมล์ ซึ่งเป็นร้านเครื่องทำความร้อนและเครื่องปรับอากาศเดิมที่มีซุ้มหินเก่าพอๆ กับอาคารหลังสุดท้าย พวกเขากำลังรับสายจากผู้เช่าที่คาดหวังอยู่แล้ว

บทความนี้เดิมปรากฏบน ใช่! นิตยสาร

เกี่ยวกับผู้เขียน

Christa Hillstrom เขียนบทความนี้เพื่อ โซลูชั่น 50, ฉบับฤดูหนาวปี 2016 ของ ใช่! นิตยสาร. Christa เป็นบรรณาธิการอาวุโสของ YES!

หนังสือที่เกี่ยวข้อง

at ตลาดภายในและอเมซอน