วิธีที่รัฐบาลติดอยู่ในวงจรอุบาทว์ของนโยบายการเคหะและราคา

ไม่ว่าราคาบ้านจะขึ้นสูงเกินจริงหรือไม่ สินค้ามีจำนวนจำกัดหรือเนื่องจากการโอนไปยังนักลงทุนและเจ้าของบ้าน นโยบายของรัฐบาลจึงติดอยู่ในวงจรอุบาทว์ ความมั่งคั่งที่สะสมในบ้านของเราได้กลายเป็นส่วนสำคัญของระบบการเกษียณอายุ และรัฐบาลเองก็ไม่สามารถจ่ายให้ราคาตกได้ สนทนา

เงินอุดหนุนภาษีใจกว้างและ สัมปทานการทดสอบสินทรัพย์ ในบ้านของครอบครัวได้กระตุ้นการสะสมความมั่งคั่งในทรัพย์สินและกระตุ้นแรงกดดันด้านอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยมานานหลายทศวรรษ

รัฐบาลให้ความช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านและเจ้าของบ้านในรูปแบบของ เงินช่วยเหลือสำหรับเจ้าของบ้านหลังแรก, สัมปทานอากรแสตมป์, และการยกเว้นบ้านของครอบครัวจาก ภาษีกำไรหุ้น, ภาษีที่ดินเช่นเดียวกับ บำนาญ และ การทดสอบทรัพย์สินอื่น ๆ. เงินอุดหนุนและสัมปทานเหล่านี้รวมกันเพื่อทำให้การสะสมความมั่งคั่งในบ้านของครอบครัวมีความน่าสนใจมากกว่าทรัพย์สินอื่นๆ

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ข้อจำกัดด้านการจัดหาที่ดินและการควบคุมการวางแผนสามารถจำกัดการขยายพื้นที่ในเมืองได้ ในขณะที่แรงกดดันด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัยยังคงทวีความรุนแรงมากขึ้น ดังนั้น เมืองต่างๆ เช่น ซิดนีย์ จึงกลายเป็น “หม้ออัดแรงดัน” ที่เงินอุดหนุน ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้นท่ามกลางข้อจำกัดด้านการจัดหาที่ดิน.

วัฏจักรราคานโยบาย

บ้านของครอบครัวได้กลายเป็นรากฐานที่สำคัญของระบบเกษียณอายุของออสเตรเลีย ราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้การสนับสนุนรายได้ของรัฐบาลถูกกำหนดไว้ที่ระดับต่ำเป็นประวัติการณ์ในออสเตรเลีย เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ที่มีอัตราการเป็นเจ้าของบ้านที่ต่ำกว่า เช่น สวีเดนและเนเธอร์แลนด์. ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสมมติฐานที่ว่าผู้สูงอายุที่มีรายได้น้อยจะมีทรัพย์สินที่มั่งคั่งและสามารถได้รับเงินบำนาญที่มีขนาดเล็กลงได้


กราฟิกสมัครสมาชิกภายในตัวเอง


อันที่จริง ในยุคของประชากรสูงอายุ รัฐบาลได้ส่งเสริมให้ผู้สูงอายุชาวออสเตรเลียใช้ประโยชน์จากความมั่งคั่งด้านที่อยู่อาศัยเพื่อ ให้ทุนแก่การเกษียณอายุของตนเองและบรรเทาความตึงเครียดทางการเงินระหว่างรุ่น. ตัวอย่างเช่น คณะกรรมการผลิตภาพ โครงการปล่อยหุ้นดูแลผู้สูงอายุ แนะนำให้เจ้าของบ้านสูงอายุดึงทุนการเคหะเพื่อใช้จ่ายในการดูแลผู้สูงอายุ

แน่นอน วิธีนี้ใช้ได้ก็ต่อเมื่อราคาบ้านสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

หากราคาบ้านลดลง วัฏจักรจะพังทลาย และบ้านของครอบครัวอาจไม่เพียงพอต่อความต้องการในการเกษียณอายุของประชากรในวงกว้างอีกต่อไป ในกรณีที่ราคาบ้านลดลงในระยะยาว บุคคลจะต้องได้รับการสนับสนุนด้านรายได้มากขึ้นจากรัฐบาลเนื่องจากฐานทรัพย์สินส่วนบุคคลของพวกเขาอ่อนแอลง สิ่งนี้จะทำให้รายจ่ายประกันสังคมของรัฐบาลเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในระยะยาว

แต่แม้ว่าราคาบ้านจะไม่ลดลง แต่ก็มีความขัดแย้งในระบบนี้ เพื่อรักษาฐานทรัพย์สินที่อยู่อาศัยที่ดีสำหรับผู้เกษียณอายุ ราคาบ้านจะต้องยังคงสูง ดังนั้น วัฏจักรราคานโยบายจึงมุ่งเป้าไปที่การรักษาความเป็นเจ้าของบ้านไว้เป็นเสาหลักของระบบสวัสดิการ อย่างไรก็ตาม ยังส่งผลให้ความมั่งคั่งของที่อยู่อาศัยกระจุกตัวอยู่ในมือของกลุ่มย่อยที่มีขนาดเล็กมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ส่วนของที่อยู่อาศัยกำลังกระจุกตัวอยู่ในมือของคนรุ่นเก่า

จากแผนภูมิเหล่านี้ ช่องว่างความมั่งคั่งด้านที่อยู่อาศัยระหว่างรุ่นได้กว้างขึ้นในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา ในปี 2011 มูลค่าบ้านเฉลี่ยของเจ้าของบ้านที่มีอายุระหว่าง 45-64 ปีนั้นเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าของมูลค่าที่อยู่อาศัยของผู้มีอายุ 25-44 ปี ส่วนแบ่งของส่วนของที่อยู่อาศัยของประชากรที่ถือครองโดยผู้ที่มีอายุ 45-64 ปีได้เพิ่มขึ้นระหว่างปี 1990 ถึง 2011 โดยมีค่าใช้จ่ายของผู้ที่มีอายุ 25-44 ปี

ซึ่งหมายความว่าระบบอาจคลี่คลายได้ในระยะยาว หากคนหนุ่มสาวจำนวนมากยังคงเผชิญกับอุปสรรคด้านราคาในการเป็นเจ้าของบ้าน เสาหลักความเป็นเจ้าของบ้านในระบบสวัสดิการจะอ่อนแอลงเมื่อจำนวนประชากรเจ้าของบ้านในอนาคตลดลง

ในระยะสั้น กลุ่มมิลเลนเนียลกลุ่มสำคัญจะพลาดผลประโยชน์ของการเป็นเจ้าของบ้าน แต่ในระยะยาว เว้นแต่รัฐบาลจะจัดการกับปัญหาโครงสร้างพื้นฐานบางอย่างที่ฝังรากลึกอยู่ในระบบการโอนภาษีของเรา มีจุดอ่อนที่สำคัญในระบบสวัสดิการสังคมของเราที่สร้างขึ้นจากที่อยู่อาศัย

เกี่ยวกับผู้เขียน

Rachel Ong รองผู้อำนวยการ Bankwest Curtin Economics Centre Curtin University

บทความนี้ถูกเผยแพร่เมื่อวันที่ สนทนา. อ่าน บทความต้นฉบับ.

หนังสือที่เกี่ยวข้อง

at ตลาดภายในและอเมซอน