เราเพิ่งรู้ว่าวิกฤตความสามารถในการจ่ายค่าเช่าของอเมริกานั้นแย่อย่างที่เคยเป็นมา น่าเสียดายที่มันกำลังจะเลวร้ายไปกว่านี้อีกมาก

พื้นที่ การสำรวจชุมชนอเมริกันประจำปี 2014ซึ่งเผยแพร่เมื่อไม่กี่สัปดาห์ก่อน พบว่าจำนวนผู้เช่าที่จ่าย 30% หรือมากกว่าของรายได้ของพวกเขาสำหรับที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นเกณฑ์มาตรฐานสำหรับสิ่งที่ถือว่าราคาไม่แพง ทำสถิติสูงสุดใหม่เป็น 20.7 ล้านครัวเรือน เพิ่มขึ้นเกือบครึ่งล้านจาก ปีก่อน. แม้ว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้น แต่การเพิ่มขึ้นนั้นมากกว่ากำไรปีที่แล้วเกือบห้าเท่า

นั่นหมายความว่าประมาณครึ่งหนึ่งของผู้เช่าทั้งหมดอาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยซึ่งถือว่าไม่แพง และการเพิ่มขึ้นครั้งล่าสุดมาจากการเติบโตอย่างมากนับตั้งแต่ปี 2000 ซึ่งเห็นตัวเลขนี้เพิ่มขึ้นประมาณหกล้านครัวเรือนในช่วงเวลานั้น เพิ่มขึ้นประมาณ 41%

ที่แย่ไปกว่านั้นคือมากกว่า 11 ล้านครัวเรือนที่มีภาระค่าใช้จ่ายสูง โดยต้องจ่ายเงินมากกว่าครึ่งหนึ่งเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เพิ่มขึ้นจากเจ็ดล้านเมื่อต้นศตวรรษ

การมีครอบครัวและบุคคลจำนวนมากที่ประสบปัญหาในการจ่ายค่าเช่ารายเดือนเป็นสาเหตุที่ชัดเจนสำหรับความกังวล ผู้เช่าในสถานการณ์นี้ถูกบังคับให้ต้องแลกมาอย่างยากลำบากเพื่อให้ได้มาซึ่งสิ่งตอบแทน รวมถึงการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในละแวกใกล้เคียงที่มีปัญหาหรือในสภาพที่ย่ำแย่ ในความเป็นจริงใน การวิเคราะห์ ของข้อมูลค่าใช้จ่ายของผู้บริโภคที่เราดำเนินการที่ศูนย์ร่วมศึกษาการเคหะแห่งฮาร์วาร์ด เราพบว่าผู้เช่าในสถานการณ์นี้ส่วนใหญ่รองรับต้นทุนที่อยู่อาศัยที่สูงของพวกเขาด้วยการใช้จ่ายน้อยลงอย่างมากสำหรับความต้องการขั้นพื้นฐาน เช่น อาหารและการดูแลสุขภาพ

ปัญหาที่เพิ่มขึ้นนี้จำเป็นต้องได้รับการแก้ไข เพราะพบว่าการมีบ้านที่มั่นคงและเหมาะสมนั้นสร้างประโยชน์มากมาย ตั้งแต่ผลลัพธ์ด้านสุขภาพที่ดีขึ้นไปจนถึงผลการเรียนที่ดีขึ้นในหมู่เด็ก นอกจากนี้ยังมี หลักฐานการเติบโต การจัดหาที่พักอาศัยถาวรราคาไม่แพงสำหรับคนเร่ร่อนและครอบครัวนั้นคุ้มค่ากว่าการจ่ายค่าที่พักชั่วคราว

ด้วยความผิดพลาดด้านที่อยู่อาศัยที่ลดลงจากหัวข้อข่าวและราคาที่พุ่งสูงขึ้นอีกครั้ง มันง่ายเกินไปที่จะเชื่อว่าในขณะที่เศรษฐกิจฟื้นตัว วิกฤตความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยจะลดลงตามธรรมชาติโดยไม่จำเป็นต้องพยายามมากขึ้นจากผู้นำสาธารณะของเรา

น่าเสียดายที่นี่เป็นความคิดที่ปรารถนา

อนาคตสำหรับการปรับปรุง

กระแสที่เพิ่มขึ้นของผู้เช่าที่ต้องแบกรับภาระต้นทุนนั้นมีรากฐานมาจากการเติบโตที่แท้จริง (ที่ปรับด้วยเงินเฟ้อแล้ว) ในต้นทุนบ้านเช่าและในรายได้ของผู้เช่าที่ลดลง

ตั้งแต่ปี 2001 ราคาค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนในสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราเงินเฟ้ออย่างเห็นได้ชัด ในขณะที่รายได้ก่อนหักภาษีของผู้เช่าโดยทั่วไปลดลง 11% แนวโน้มเหล่านี้ปรากฏชัดแม้กระทั่งก่อนภาวะเศรษฐกิจถดถอยและที่อยู่อาศัยพังทลาย แต่ก็ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากความลำบากทางเศรษฐกิจตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา

ขณะนี้เศรษฐกิจใกล้จะมีการจ้างงานเต็มอัตราและคาดการณ์ว่ารายได้จะฟื้นตัวและการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่ กำลังถึงระดับ ไม่เห็นตั้งแต่ทศวรรษ 1980 ดูเหมือนว่าจะมีความหวังว่าขอบเขตของภาระค่าเช่าจะเริ่มลดลง แต่ในขณะเดียวกัน ก็ยังมีกลุ่มประชากรที่ทำงานอยู่ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะทำให้เรื่องแย่ลงไปอีก

สอง กลุ่มที่เติบโตเร็วที่สุด ของประชากรในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าจะเป็นผู้ที่อายุเกิน 65 ปีและชาวสเปน ซึ่งทั้งคู่มีแนวโน้มที่จะประสบปัญหาด้านต้นทุนมากกว่า

ในความร่วมมือกับนักวิจัยจาก Enterprise Community Partners ที่ไม่หวังผลกำไรด้านที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ศูนย์ร่วมเพื่อการศึกษาที่อยู่อาศัยได้กำหนดแนวโน้มในอนาคตสำหรับผู้เช่าที่ต้องแบกรับภาระต้นทุน โดยอิงจากการคาดการณ์ครัวเรือนของเราในทศวรรษหน้าภายใต้สถานการณ์ต่างๆ ที่ค่าเช่ายังคงแซงหน้ารายได้ หรือที่เราเห็นการฟื้นตัวในสภาวะปัจจุบันและรายได้เติบโตเร็วกว่าค่าเช่า

ตามที่เราบันทึกไว้ในเอกสารล่าสุดของเรา รายงานเราพบว่ากองกำลังทางประชากรเพียงอย่างเดียวจะผลักดันจำนวนผู้เช่าที่มีภาระค่าเช่าที่รุนแรงขึ้น 11% เป็นมากกว่า 13 ล้านคนภายในปี 2025 โดยมีส่วนแบ่งการเติบโตอย่างมากในหมู่ผู้สูงอายุและชาวละติน สมมติว่ารายได้และค่าเช่าเติบโตขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อโดยรวม

หากเราโชคดีพอที่จะเห็นรายได้เพิ่มขึ้นแซงหน้าค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น 1% ต่อปีในทศวรรษหน้า เราจะเห็นการลดลงเล็กน้อยของผู้เช่า 200,000 รายที่มีภาระหนัก นั่นเป็นการปรับปรุงบ้างแต่ยังไม่เพียงพอที่จะเปลี่ยนแปลงความท้าทายในปัจจุบันได้อย่างน่าชื่นชม และการปรับปรุงสุทธิเล็กน้อยนี้จะปกปิดการเติบโตที่มีนัยสำคัญในภาระค่าเช่าในหมู่ชาวฮิสแปนิกที่ 12%

แต่ในทางกลับกัน หากค่าเช่ายังคงเติบโตเร็วกว่ารายได้ในอัตราที่ใกล้เคียงกับที่เราเห็นในปัจจุบัน เราอาจเห็นจำนวนผู้เช่าที่ใช้จ่ายรายได้มากกว่าครึ่งเพื่อซื้อบ้านถึง 14.8 ล้าน เพิ่มขึ้น 25% จากระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในปัจจุบัน นั่นหมายถึง 31% ของผู้เช่าในสหรัฐฯ – และอย่างน้อยที่สุดอาจมีครอบครัวและเพื่อนของคุณสองสามคน – จะต้องดิ้นรนอย่างยิ่งที่จะผ่านไปได้

เราสามารถทำอะไรกับมันได้บ้าง

แล้วเราต้องทำอะไรเพื่อแก้ไขสถานการณ์นี้?

เนื่องจากรายได้ที่ลดลงเป็นส่วนสำคัญของปัญหา ความพยายามที่จะเพิ่มเงินเดือนกลับบ้านจะต้องเป็นส่วนหนึ่งของการแก้ปัญหา การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำจะช่วยได้ในระดับหนึ่ง การปรับปรุงการศึกษาและการฝึกงานที่เตรียมคนให้พร้อมสำหรับงานที่ได้รับค่าตอบแทนที่เหมาะสมก็เป็นสิ่งจำเป็นเช่นกัน

ด้านที่อยู่อาศัย ยังมีกรณีที่ชัดเจนสำหรับการขยายความช่วยเหลือสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้ต่ำที่สุดของประเทศ ประมาณ 28% ของผู้เช่า มีรายได้น้อยกว่า 20,000 เหรียญสหรัฐต่อปี ที่รายได้นั้น ค่าที่อยู่อาศัยรายเดือนต้องไม่เกิน 500 ดอลลาร์สหรัฐฯ จึงจะสามารถซื้อได้

ตลาดเอกชนไม่สามารถจัดหาที่อยู่อาศัยด้วยค่าเช่าที่ต่ำเช่นนี้ จำเป็นต้องมีการช่วยเหลือสาธารณะเพื่อปิดช่องว่าง อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันมีเพียงประมาณ หนึ่งในสี่ครัวเรือน ผู้ที่จะมีสิทธิ์ได้รับความช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางตามรายได้ของพวกเขาสามารถรักษาความปลอดภัยหนึ่งในหน่วยเหล่านี้ได้ ไม่เหมือนโปรแกรมอื่นๆ ในเครือข่ายความปลอดภัยทางสังคม การช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยไม่ใช่การให้สิทธิ์ และเราไม่ได้เข้าใกล้การจัดหาเงินทุนช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยอย่างเต็มที่เพื่อช่วยเหลือผู้มีสิทธิ์ทั้งหมด

คนส่วนใหญ่ที่ถูกทอดทิ้งต้องเผชิญกับสิ่งที่เรียกว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในกรณีที่เลวร้ายที่สุด โดยจ่ายเงินรายได้มากกว่าครึ่งหนึ่งเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหรืออาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยที่ไม่เพียงพออย่างรุนแรง

การแก้ปัญหาที่อยู่อาศัย

มีสองวิธีหลักที่เราได้ขยายความช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยในทศวรรษที่ผ่านมา: 1) โดยให้ บัตรกำนัลทางเลือกที่อยู่อาศัย ที่อุดหนุนค่าใช้จ่ายรายเดือนสำหรับบ้านที่ผู้เช่าพบในตลาดส่วนตัวหรือ 2) โดยการอุดหนุนค่าที่อยู่อาศัยใหม่หรือการฟื้นฟูที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ด้วยการสนับสนุนของ เครดิตภาษีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย.

ทั้งสองโปรแกรมมีสถานที่ของพวกเขา ในตลาดที่ที่อยู่อาศัยราคาพอประมาณในละแวกใกล้เคียงไม่ได้ขาดตลาด บัตรกำนัลก็สมเหตุสมผลในการใช้ประโยชน์จากที่อยู่อาศัยที่มีอยู่แล้ว บัตรกำนัลยังมีศักยภาพในการให้ทางเลือกมากขึ้นเกี่ยวกับสถานที่ที่ผู้พักอาศัยต้องการอยู่ในพื้นที่เมืองใหญ่

โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังมีบทบาทสำคัญในการช่วยรักษาที่อยู่อาศัยที่ได้รับเงินอุดหนุนซึ่งจำเป็นต้องมีการลงทุนใหม่ ในการช่วยพลิกกลับละแวกใกล้เคียงที่ที่อยู่อาศัยใหม่สามารถมีผลกระทบในเชิงบวกและในการเพิ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในละแวกใกล้เคียงที่จะไม่จัดหาให้เป็นอย่างอื่น

ถึงกระนั้น โครงการทั้งสองจะได้รับประโยชน์จากการปฏิรูปเพื่อให้แน่ใจว่ามีการใช้เงินทุนอย่างมีประสิทธิภาพและโอกาสด้านที่อยู่อาศัยที่จัดให้ไม่ได้กระจุกตัวอยู่ในละแวกใกล้เคียงที่มีปัญหา

ตัวอย่างเช่น เมื่อเร็ว ๆ นี้กรมการเคหะและการพัฒนาเมืองได้เริ่มโครงการนำร่องที่พิจารณาความผันแปรของราคาเช่าในตลาดในละแวกใกล้เคียงเป็นค่าเช่าสูงสุดที่บัตรกำนัลครอบคลุม ในปัจจุบัน ขีดจำกัดที่ตั้งไว้จะเท่ากันสำหรับเขตมหานครทั้งหมด วิธีการใหม่นี้จะช่วยให้ข้อจำกัดนั้นแตกต่างกันไปตามย่านต่างๆ ทำให้ผู้รับผลประโยชน์มีทางเลือกมากขึ้นในการพักอาศัย และยังป้องกันไม่ให้ HUD จ่ายเงินมากเกินไปในพื้นที่ที่มีปัญหา

นอกจากนี้ยังมีข้อเสนอสำหรับการปฏิรูปโครงการเครดิตภาษีที่อยู่อาศัยเพื่อให้สามารถให้บริการในระดับรายได้ที่กว้างขึ้นและทำให้ผู้คนได้รับความช่วยเหลือในตลาดที่มีต้นทุนสูงเช่นนิวยอร์กซานฟรานซิสโกและบอสตันได้ง่ายขึ้นซึ่งมีภาระค่าเช่าเพิ่มขึ้น ปัญหาของครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางไม่ใช่แค่คนจนเท่านั้น

รากหญ้า

นอกเหนือจากความพยายามของรัฐบาลกลางแล้ว รัฐบาลระดับรัฐและระดับท้องถิ่นยังมีบทบาทสำคัญในการสนับสนุนการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอีกด้วย

นอกเหนือจากการจัดหาเงินทุนสาธารณะเพื่อจุดประสงค์นี้ ระดับของรัฐบาลเหล่านี้ได้กำหนดกฎระเบียบและนโยบายการใช้ที่ดินที่มีศักยภาพในการกระตุ้นการผลิตที่อยู่อาศัยในราคาที่ไม่แพง แต่บ่อยครั้งที่พวกเขาขัดขวางการผลิตที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงผ่านกระบวนการอนุมัติที่ซับซ้อนและมีค่าใช้จ่ายสูง รวมทั้งข้อจำกัดเกี่ยวกับประเภทของที่อยู่อาศัยที่สามารถสร้างได้

ด้วยแนวโน้มด้านประชากรศาสตร์และเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มว่าจะรักษาจำนวนผู้เช่าที่ต้องแบกรับภาระต้นทุนให้อยู่ในระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในอีกหลายปีข้างหน้า ปัญหานี้จะไม่หายไป แต่เรายังคงขาดความเร่งด่วนทางการเมืองที่จะดำเนินการตามขั้นตอนที่จำเป็นในการทำบางอย่างเกี่ยวกับปัญหา ความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยไม่ได้เกิดขึ้นในการอภิปรายของประธานาธิบดี

อาจเป็นเพราะครอบครัวและบุคคลที่ด้อยโอกาสที่สุดในประเทศได้รับอิทธิพลมาในอดีต แต่ด้วยจำนวนผู้เช่าที่ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายถึงระดับสูงในแต่ละปี ความท้าทายในการจ่ายค่าเช่าในแต่ละเดือนจึงกลายเป็นปัญหาสำคัญสำหรับพื้นที่กว้างใหญ่ของประเทศในแต่ละปีที่ผ่านไป

ถึงเวลาที่ผู้นำทางการเมืองของเราจะต้องสังเกตและดำเนินการ

เกี่ยวกับผู้เขียนs

Chris Herbert กรรมการผู้จัดการ Joint Center for Housing Studies มหาวิทยาลัยฮาร์วาร์ด Andrew Jakabovics ผู้อำนวยการอาวุโสด้านการพัฒนานโยบายและการวิจัยของ Enterprise Community Partners ที่ไม่แสวงหากำไรซึ่งมีราคาไม่แพง ได้ร่วมเขียนบทความนี้

บทความนี้ถูกเผยแพร่เมื่อวันที่ สนทนา. อ่าน บทความต้นฉบับ.

หนังสือที่เกี่ยวข้อง:

at

ขอบคุณสำหรับการเยี่ยมชม InnerSelf.comที่ไหนมี 20,000 + บทความเปลี่ยนชีวิตส่งเสริม "ทัศนคติใหม่และความเป็นไปได้ใหม่" บทความทั้งหมดได้รับการแปลเป็น 30+ ภาษา. สมัครรับจดหมายข่าว ถึงนิตยสาร InnerSelf ซึ่งตีพิมพ์ทุกสัปดาห์ และ Daily Inspiration ของ Marie T Russell นิตยสาร InnerSelf ได้รับการตีพิมพ์ตั้งแต่ปี 1985