ฟลอริดาไม่ใช่รัฐเดียวที่จัดการกับน้ำท่วมชายฝั่ง ธุรกิจต่างๆ ในแอนนาโพลิส รัฐแมริแลนด์ ต้องเผชิญกับกระแสน้ำสูงและน้ำท่วมฉับพลันบ่อยครั้งขึ้นเรื่อยๆ เช่นเดียวกับเจ้าของบ้านในบางส่วนของเวอร์จิเนีย เซาท์แคโรไลนา และรัฐอื่นๆ Jim Watson / AFP ผ่าน Getty Images

อพอลโลบีช รัฐฟลอริดา เป็นเขาวงกตของคลองที่เรียงรายไปด้วยบ้านเรือนหลายร้อยหลังที่ตั้งอยู่ใกล้ริมน้ำ ชุมชนทั้งหมดทางใต้ของแทมปาอยู่สูงจากระดับน้ำทะเลเพียง 3 ฟุตเท่านั้น ซึ่งหมายความว่ามีความเสี่ยงจากคลื่นพายุเมื่อระดับน้ำทะเลสูงขึ้น

ผู้ซื้อบ้านตามแนวชายฝั่งของสหรัฐอเมริกาสามารถตรวจสอบความเสี่ยงจากน้ำท่วมของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งได้อย่างง่ายดายเหมือนกับที่พวกเขาตรวจสอบขนาดของห้องนอน – รายชื่ออสังหาริมทรัพย์ชายฝั่งส่วนใหญ่ในขณะนี้ รวมรายละเอียดความเสี่ยงน้ำท่วมในอนาคต ที่คำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ตัวอย่างเช่น ในอพอลโลบีช อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมีอย่างน้อย 9 ใน 10 ในระดับความเสี่ยงจากน้ำท่วม

ความรู้นั้นไม่ได้หยุดผู้ซื้อบ้านแม้ว่า

บ้านริมน้ำคือ ขายได้ภายในไม่กี่วัน ของการไปตลาดและเรื่องเดียวกันกำลังเล่นออก ตลอดแนวชายฝั่งฟลอริดาตอนใต้ ในเวลาที่ วิทยาศาสตร์ รายงาน กำลังเตือน เกี่ยวกับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นของน้ำท่วมชายฝั่งเมื่อโลกร้อนขึ้น

เราเป็นอาจารย์ของ ภูมิศาสตร์เมือง และ การเมืองอเมริกัน ที่ติดตามอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เข้าใจว่าทำไมผู้คนถึงละเลยความเสี่ยงที่อาจนำไปสู่ความเสียหายที่มีราคาแพงและในที่สุดก็ลดมูลค่าทรัพย์สินลง เราได้พูดคุยกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในฟลอริดาหลายร้อยรายเกี่ยวกับแรงจูงใจและข้อกังวลของลูกค้า

นี่คือสิ่งที่เราได้เรียนรู้

ไม่มีอะไรผลักดันให้ผู้ซื้อพิจารณาความเสี่ยงในระยะยาว

เราสำรวจ Florida Realtors ที่ได้รับอนุญาต 680 รายในปลายปี 2020 พวกเขา คำตอบแนะนำ ที่ผู้ซื้อบ้านในอนาคตโดยและขนาดใหญ่ ไม่ได้คำนึงถึงความเปราะบางของระดับความสูงหรือน้ำท่วมเมื่อค้นหาบ้านใหม่ และความพร้อมของแผนที่ความเสี่ยงจากน้ำท่วมโดยละเอียดมีผลกระทบต่อพวกเขาเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลย

ส่วนหนึ่งของปัญหาอาจเป็นเพราะผู้ให้กู้และผู้ประเมินราคาจำนองไม่ได้คำนึงถึงความเสี่ยงของทรัพย์สินที่จะเพิ่มระดับน้ำทะเล ดังนั้นผู้ซื้อบ้านจึงไม่รู้สึกถึงความเสี่ยงในสมุดพกในทันที ผู้ซื้อที่ร่ำรวยซึ่งไม่ต้องการจำนอง ไม่จำเป็น เพื่อซื้อประกันอุทกภัย และสภาคองเกรสมี ประวัติการย้อนกลับ อัตราการประกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น

กล่าวโดยสรุป ไม่มีอะไรบังคับให้ผู้ซื้อต้องพิจารณาถึงความเสี่ยงในระยะยาว

บ้านและชุมชนริมชายหาดในฟลอริดาหลายแห่งมีความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของระดับน้ำทะเลและคลื่นพายุ Jeffrey Greenberg / Universal Images Group ผ่านทาง Getty Images

ในขณะเดียวกัน การศึกษาแสดงให้เห็นชัดเจนว่าความเสี่ยงแปลเป็นต้นทุนอย่างไร เอกสารฉบับหนึ่งล่าสุดโดยนักวิทยาศาสตร์ที่สร้างแผนที่ความเสี่ยงจากน้ำท่วม พบว่าฮิลส์โบโร เคาน์ตี้ ฟลอริดา ซึ่งเป็นที่ตั้งของอะพอลโลบีชและแทมปา มีแนวโน้มที่จะเห็น เพิ่มขึ้น% 70 ในความเสียหายจากน้ำท่วมประจำปีภายในปี 2050 เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ นั่นคือน้อยกว่าการจำนอง 30 ปีออกไป

สิ่งที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์กำลังได้ยิน

เราให้เหตุผลเมื่อเรา เริ่มการสำรวจในปี 2020 ว่าหากประชากรบางกลุ่มหลีกเลี่ยงทรัพย์สินที่เสี่ยงต่อการเกิดอุทกภัย อุปสงค์ก็จะลดลงและราคาก็จะลดลง ของเรา แบบสำรวจก่อนหน้าในปี 2018ที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของบ้านชายฝั่งฟลอริดา พบว่าพรรครีพับลิกันและพรรคเดโมแครตเชื่อว่ามูลค่าบ้านในอนาคตของพวกเขาจะไม่ได้รับผลกระทบจากทะเลที่เพิ่มสูงขึ้น

เพื่อทดสอบทฤษฎีที่ว่าตลาดส่วนใหญ่เพิกเฉยต่อความเสี่ยงจากอุทกภัย เราถามตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ว่าพวกเขาเห็นอะไร: พวกเขาสังเกตเห็นราคาบ้านที่ลดลงหรือไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่อน้ำท่วมในระดับใด ร้อยละสี่สิบห้ารายงานว่า "ไม่เลย" ตัวแทนเพียง 11 รายจาก 680 รายระบุว่าราคาบ้านสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เสี่ยงต่อการเกิดน้ำท่วมนั้น “บ่อยมาก” ซบเซาหรือลดลง

นอกจากนี้เรายังถามว่าพวกเขาเคยเห็นผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยปฏิเสธการสมัครสินเชื่อหรือเพิ่มค่าใช้จ่ายสำหรับสินเชื่อในพื้นที่เสี่ยงภัยในรูปแบบของคะแนนหรือการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นต้น ร้อยละหกสิบกล่าวว่า "ไม่เลย" และมีเพียง 7% เท่านั้นที่พูดว่า "ค่อนข้างบ่อย" "บ่อยมาก" หรือ "ตลอดเวลา"

ตัวแทนส่วนใหญ่เกือบ 70% กล่าวว่าพวกเขาคาดหวังผลกระทบเพียงเล็กน้อยต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอีก 10-XNUMX ปีข้างหน้า

นี่คือบางส่วนที่พวกเขากล่าวว่า

“ผู้คนยังคงซื้อและจะยังคงซื้อในพื้นที่ชายฝั่งของฟลอริดา และหากพวกเขาซื้อ มูลค่าจะไม่ลดลง กลุ่มผู้ซื้อที่ขับเคลื่อนตลาดที่ใหญ่ที่สุดกำลังจะเกษียณหรือกำลังจะเกษียณในไม่ช้า และพวกเขามีความเชื่อว่าพวกเขาจะหายไปนานก่อนที่จะมีผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ พวกเขาส่วนใหญ่ซื้อด้วยอารมณ์และไม่ได้คำนึงถึงต้นทุนการเป็นเจ้าของในระยะยาว พวกเขายังซื้อด้วยเงินสดและไม่มีการจำนอง”

แม้แต่ผู้ให้กู้ในปัจจุบันยังไม่มีแรงจูงใจที่แท้จริงที่จะปฏิเสธคำขอจำนองสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของระดับน้ำทะเลในอนาคต หน่วยงานของรัฐบาลกลางที่ซื้อการจำนองตามข้อกำหนด ปัจจุบันไม่ต้องการ การรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับความเสี่ยงจากอุทกภัยหรือระดับน้ำทะเลที่มีแนวโน้มจะสูงขึ้น หากข้อกำหนดเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลง ความเสี่ยงจากน้ำท่วมจะถูกแปลงเป็นการตัดสินใจให้กู้ยืม

“ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชายฝั่งมีความสามารถในด้านการเงินโดยปราศจากความเสี่ยง และสามารถซื้อประกันในอัตราที่สูงขึ้นหรือทำประกันตนเองได้ การเพิ่มขึ้นของระดับน้ำทะเลไม่ได้เป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดในตลาดท้องถิ่นของเรา”

การประกันอุทกภัยของรัฐบาลกลางได้รับเงินภาษีจากดอลลาร์สหรัฐฯ เป็นจำนวนมากเป็นเวลาหลายปี อันที่จริง โครงการประกันอุทกภัยแห่งชาติเป็นหนี้กระทรวงการคลังสหรัฐ ประมาณ $ 20 พันล้าน สำหรับค่าใช้จ่ายที่เกินเบี้ยประกันภัยที่เจ้าของบ้านจ่าย ณ วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2022 กรมธรรม์ประกันภัยน้ำท่วมฉบับใหม่และต่ออายุทั้งหมด จะอยู่ภายใต้a ระบบการกำหนดราคาใหม่ที่เรียกว่า Risk Rating 2.0 ออกแบบมาเพื่อคำนึงถึงความเสี่ยง

แต่โปรแกรม เผชิญแรงกดดันทางการเมืองจากสมาชิกสภาคองเกรส เพื่อให้แน่ใจว่าอัตราจะไม่เพิ่มขึ้นเร็วเกินไปหรือสูงเกินไป นอกจากนี้ ผู้ซื้อที่ซื้อบ้านด้วยเงินสดซึ่งเป็นตลาดที่ค่อนข้างใหญ่ในเซาท์ฟลอริดา จะไม่อยู่ภายใต้ข้อกำหนดการประกันน้ำท่วม

“คนรวยจะยังคงหลงใหลในความคิดที่จะอยู่ริมทะเล แต่พวกเขาอาจจะใช้เงินเป็นจำนวนมากเพื่อทำให้ทรัพย์สินมีความยืดหยุ่นมากขึ้นต่อผลกระทบของการเพิ่มขึ้นของระดับน้ำทะเล ซึ่งหมายความว่าบางทีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์อาจไม่ลดลงมากนัก”

ตัวแทนบางคนแนะนำว่าเจ้าของบ้านที่ร่ำรวยกำลังเสี่ยงอย่างจริงจังและวางแผนที่จะลงทุนในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง เช่น บ้านยกสูง ที่สามารถทำให้ทรัพย์สินปลอดภัยจากระดับน้ำทะเลที่สูงขึ้นและคลื่นพายุ

ตลาดไม่ได้รวมเอาความเสี่ยงระยะยาวเข้าด้วยกัน

เพราะว่า ระดับน้ำทะเลที่สูงขึ้นและความเสี่ยงจากพายุ อันเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ เราสรุปได้ว่าบ้านหลายหลังที่กำลังขายในฟลอริดาตอนใต้อยู่ได้ไม่นานก็จะอยู่ได้ไม่นานจากการจำนอง 30 ปีโดยไม่มีความเสียหายหรือค่าปรับราคาแพง และการขายต่อบ้านที่เสี่ยงต่อการเพิ่มขึ้นของระดับน้ำทะเลมีแนวโน้มสูงที่จะกลายเป็น ยากขึ้นเรื่อย ๆ.

ผู้กำหนดนโยบายของฟลอริดาจนถึงปัจจุบันได้เพิกเฉยต่อความเสี่ยงหรือใช้มาตรการจำกัดเพื่อแก้ไขจุดอ่อน ซึ่งบางครั้งก็เพิ่มความเสี่ยงในที่อื่นๆ ตัวอย่างเช่น เมื่อ กำแพงทะเล สร้างขึ้นสามารถเปลี่ยนวิธีการชะล้างของทรายเพิ่มการกัดเซาะในพื้นที่ใกล้เคียง

หลายคนเชื่อว่า “ตลาด” จะดูแลปัญหานี้: ผู้ซื้อบ้านที่ตระหนักถึงความเสี่ยงที่ใกล้เข้ามา จะลดราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีช่องโหว่ ลดความน่าดึงดูดใจและมูลค่าในที่สุด แต่สิ่งที่เราได้ยินจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในฟลอริดาทำให้เกิดข้อสงสัยเกี่ยวกับสมมติฐานที่ว่าตลาดยังไม่ได้รวมความเสี่ยงนี้ไว้

เกี่ยวกับผู้แต่ง

ริสา ปาล์ม, ศาสตราจารย์วิชาเมืองศึกษาและสาธารณสุข, มหาวิทยาลัยรัฐจอร์เจีย และ โทบี้ ดับเบิลยู โบลเซ่น, รองศาสตราจารย์รัฐศาสตร์, มหาวิทยาลัยรัฐจอร์เจีย

บทความนี้ตีพิมพ์ซ้ำจาก สนทนา ภายใต้ใบอนุญาตครีเอทีฟคอมมอนส์ อ่าน บทความต้นฉบับ.

หนังสือที่เกี่ยวข้อง:

อนาคตที่เราเลือก: เอาชีวิตรอดจากวิกฤติสภาพภูมิอากาศ

โดย Christiana Figueres และ Tom Rivett-Carnac

ผู้เขียนซึ่งมีบทบาทสำคัญในข้อตกลงปารีสว่าด้วยการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ นำเสนอข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์สำหรับการจัดการวิกฤตสภาพภูมิอากาศ รวมถึงการดำเนินการส่วนบุคคลและส่วนรวม

คลิกเพื่อดูข้อมูลเพิ่มเติมหรือสั่งซื้อ

โลกที่ไม่มีใครอยู่: ชีวิตหลังความร้อน

โดย David Wallace-Wells

หนังสือเล่มนี้สำรวจผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศที่ไม่ถูกตรวจสอบ ซึ่งรวมถึงการสูญพันธุ์ครั้งใหญ่ การขาดแคลนอาหารและน้ำ และความไม่มั่นคงทางการเมือง

คลิกเพื่อดูข้อมูลเพิ่มเติมหรือสั่งซื้อ

กระทรวงเพื่ออนาคต: นวนิยาย

โดย Kim Stanley Robinson

นวนิยายเรื่องนี้จินตนาการถึงโลกในอนาคตอันใกล้ที่ต้องต่อสู้กับผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ และนำเสนอวิสัยทัศน์ว่าสังคมจะเปลี่ยนแปลงอย่างไรเพื่อรับมือกับวิกฤต

คลิกเพื่อดูข้อมูลเพิ่มเติมหรือสั่งซื้อ

ภายใต้ท้องฟ้าสีขาว: ธรรมชาติแห่งอนาคต

โดย Elizabeth Kolbert

ผู้เขียนสำรวจผลกระทบที่มนุษย์มีต่อโลกธรรมชาติ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ และศักยภาพในการแก้ปัญหาทางเทคโนโลยีเพื่อจัดการกับความท้าทายด้านสิ่งแวดล้อม

คลิกเพื่อดูข้อมูลเพิ่มเติมหรือสั่งซื้อ

การเบิกถอน: แผนที่ครอบคลุมมากที่สุดที่เคยเสนอเพื่อย้อนกลับภาวะโลกร้อน

เรียบเรียงโดย พอล ฮอว์เกน

หนังสือเล่มนี้นำเสนอแผนที่ครอบคลุมสำหรับการจัดการกับการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ รวมถึงการแก้ปัญหาจากหลากหลายภาคส่วน เช่น พลังงาน เกษตรกรรม และการขนส่ง

คลิกเพื่อดูข้อมูลเพิ่มเติมหรือสั่งซื้อ